Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalne konto, na które nabywca wpłaca pieniądze za mieszkanie lub dom w budowie. Bank nie przekazuje deweloperowi całej kwoty od razu, lecz wypłaca ją w transzach po potwierdzeniu wykonania kolejnych etapów inwestycji. Dzięki temu środki kupującego są kontrolowane, a deweloper może finansować budowę z bieżących wpłat.
Czym jest rachunek otwarty?
Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest jednym z zabezpieczeń przewidzianych w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Pieniądze trafiają na rachunek prowadzony przez bank, a deweloper uzyskuje do nich dostęp dopiero po spełnieniu warunków określonych w umowie.
Najważniejsza różnica w porównaniu z dawnym modelem bez rachunku powierniczego polega na tym, że nabywca nie przelewa pieniędzy bezpośrednio na swobodne konto firmy. Bank kontroluje wypłaty i sprawdza, czy postęp prac odpowiada harmonogramowi inwestycji. Deweloper otrzymuje środki stopniowo, dlatego rachunek otwarty zapewnia mu płynność potrzebną do prowadzenia budowy.
W praktyce jest to popularniejszy wariant niż rachunek zamknięty, ponieważ pozwala częściowo finansować inwestycję z wpłat klientów. Nie oznacza to jednak, że bank przejmuje pełny nadzór nad całym przedsiębiorstwem. Kontrola dotyczy przede wszystkim warunków wypłaty określonych dla konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Jak działa wypłata pieniędzy z rachunku otwartego?
Przepływ środków można przedstawić jako sekwencję czterech etapów:
- Wpłata nabywcy – kupujący wpłaca ratę wynikającą z umowy deweloperskiej na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
- Zablokowanie środków – bank ewidencjonuje wpłatę i nie przekazuje jej automatycznie deweloperowi.
- Kontrola postępu prac – po zakończeniu etapu bank sprawdza, czy wykonano prace przewidziane w harmonogramie. Może korzystać z dokumentacji budowy oraz inspekcji rzeczoznawcy.
- Wypłata transzy – po pozytywnej kontroli bank przekazuje deweloperowi środki przypisane do zakończonego etapu.
Wypłaty odbywają się zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia. Przepisy wymagają co najmniej czterech etapów, a wysokość pojedynczej transzy jest ograniczona do przedziału od 10% do 25% kosztów przedsięwzięcia. Ostatnia wypłata następuje po zakończeniu ostatniego etapu i przedłożeniu dokumentu potwierdzającego przeniesienie własności na nabywcę.
Ważne jest też to, że środki wypłacone deweloperowi powinny służyć finansowaniu lub refinansowaniu konkretnej inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek. Bank może weryfikować spełnienie warunków zapisanych w umowie rachunku.
Rachunek otwarty a zamknięty – czym się różnią?
Rachunek zamknięty zapewnia nabywcy dalej idącą ochronę przed ryzykiem niewypłacalności dewelopera. Bank przechowuje wpłaty aż do zakończenia inwestycji i przeniesienia własności lokalu, a następnie przekazuje deweloperowi całość środków jednorazowo. Firma musi więc finansować budowę z własnego kapitału, kredytu lub innych źródeł.
| Cecha | Rachunek otwarty | Rachunek zamknięty |
|---|---|---|
| Moment wypłaty | W transzach po zakończeniu i kontroli kolejnych etapów | Jednorazowo po przeniesieniu własności na nabywcę |
| Finansowanie budowy | Deweloper może korzystać z bieżących wpłat klientów | Deweloper musi korzystać z własnych lub zewnętrznych źródeł finansowania |
| Ryzyko nabywcy | Wyższe, ponieważ część środków może zostać wypłacona przed ukończeniem inwestycji | Niższe, ponieważ pieniądze pozostają na rachunku do końca inwestycji |
| Wpływ na koszt inwestycji | Zwykle ogranicza koszty finansowania budowy | Może zwiększać koszty kredytu lub kapitału, co może wpływać na cenę mieszkań |
Ochronę osób kupujących wzmacnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Fundusz gromadzi składki odprowadzane przez deweloperów od wpłat nabywców. Jego zadaniem jest zapewnienie zwrotu środków w przypadkach określonych w ustawie, między innymi przy upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek. DFG nie zmienia jednak faktu, że rachunek zamknięty ogranicza ryzyko wcześniej, ponieważ pieniądze nie są wypłacane w trakcie budowy.
Jakie są warianty rachunku otwartego?
Otwarty rachunek powierniczy może występować z dodatkowymi zabezpieczeniami albo bez nich:
- Bez dodatkowej gwarancji – bank wypłaca transze po kontroli etapów budowy, ale nie ma dodatkowego gwaranta zwrotu środków już przekazanych deweloperowi.
- Z gwarancją bankową – bank-gwarant może być zobowiązany do wypłaty środków w sytuacjach przewidzianych w gwarancji, na przykład gdy inwestycja nie zostanie ukończona.
- Z gwarancją ubezpieczeniową – analogiczną funkcję pełni ubezpieczyciel, który zapewnia ochronę na warunkach określonych w umowie gwarancji.
- Z ochroną DFG – składki na Fundusz są powiązane z wpłatami na mieszkaniowy rachunek powierniczy i stanowią ustawowy mechanizm zabezpieczenia nabywców.
Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa zwiększa bezpieczeństwo kapitału, ale jej zakres zawsze trzeba odczytać w dokumentach dotyczących inwestycji. Informacja o rodzaju rachunku, banku prowadzącym konto i ewentualnej gwarancji powinna znajdować się w prospekcie informacyjnym.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy?
Sam fakt prowadzenia rachunku powierniczego nie wystarcza do oceny ryzyka. Przed podpisaniem umowy sprawdź w prospekcie, czy rachunek jest otwarty czy zamknięty, jakie zabezpieczenia dodatkowe zastosowano i według jakiego harmonogramu bank wypłaca transze. Rachunek otwarty jest standardem pozwalającym deweloperowi sprawnie finansować budowę, ale wariant z gwarancją zapewnia szerszą ochronę niż rachunek bez dodatkowego zabezpieczenia.
Najważniejsze jest to, że deweloper nie otrzymuje wszystkich pieniędzy od razu. Bank uwalnia kolejne transze dopiero po sprawdzeniu postępu prac, a DFG stanowi dodatkową warstwę ochrony wpłat nabywcy.
